전세나 월세 계약을 앞두고 있다면, 임대인의 세금체납 여부를 확인하는 과정은 선택이 아니라 내 보증금을 지키기 위한 필수 절차입니다. 특히 국세 또는 지방세가 체납된 상태라면 부동산에 압류가 걸려 있는 경우가 존재할 수 있고, 이는 임차인의 보증금 회수에 직접적인 위험 요소가 될 수 있습니다. 본 글에서는 임대인 세금체납 조회 방법과 계약 전에 반드시 확인해야 할 절차를 이해하기 쉽게 정리해, 처음 임대차 계약을 준비하는 분들도 안전하게 체크할 수 있도록 구성해 봤습니다. 전세 사기 위험을 최소화하고, 실제 계약 단계에서 놓치기 쉬운 부분을 사전에 파악해 볼게요
임대인 세금체납 확인이 왜 필요할까?
임대인이 세금을 체납하고 있는 경우, 해당 부동산에 압류, 체납처분 예고, 공매 예정 등의 조치가 진행될 가능성이 있습니다. 이러한 단계가 현실화되면 임차인이 기존 보증금을 돌려받지 못하거나, 반환 순위가 뒤로 밀리는 상황이 생길 수 있습니다.
특히 전세보증보험 가입 시에도 임대인의 체납 여부는 중요한 심사 요소가 될 수 있어, 계약 전 사전 확인은 리스크를 크게 줄이는 역할을 합니다.
임대인 세금체납 확인이 가능한지 여부
여기서 중요한 점이 있습니다.
임대인의 ‘개인 세금 체납 정보’는 개인정보에 해당하기 때문에 제 3자가 직접 조회할 수 없습니다.
따라서 세입자가 직접 국세청 또는 지방자치단체에서 임대인의 체납 여부를 조회하는 것은 불가능합니다.
그렇다면 어떻게 확인해야 할까요? 임차인이 활용할 수 있는 합법적이고 실질적인 확인 절차는 아래와 같습니다.
방법 ① 등기부등본을 통해 압류·가압류 확인
임대인 체납 여부를 직접 확인할 수는 없지만, 체납으로 인해 부동산에 설정된 압류·가압류·경매 정보는 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.
- 등기부등본 발급 경로: 정부24 또는 대법원 인터넷등기소
- 확인해야 할 항목
- ‘을구’의 근저당·담보권
- ● ‘갑구’의 압류, 가압류, 경매 개시 결정
- 체크 포인트
- 갑구에 ‘압류’ 항목이 있다면 국세·지방세 체납으로 인한 조치일 가능성이 높습니다.
- 잦은 권리변동, 미상환 근저당이 많다면 위험도가 늘어날 수 있습니다.
방법 ② 임대인에게 ‘세금 완납 증명서’ 요청
가장 확실하고 법적으로 문제없는 방법입니다.
임대인이 자발적으로 국세·지방세 완납증명서를 발급하여 임차인에게 보여주는 것입니다.
- 국세 완납 증명서: 국세청 홈택스
- 지방세 세목별 과세증명서: 정부24 또는 관할 지자체
- 임차인이 요청할 수 있는 이유
- 전세보증보험 가입에 필요한 경우
- 보증금 규모가 크고 리스크가 있는 지역인 경우
- 임대인이 이를 거부하는 경우 계약 리스크가 증가했다는 판단 자료로 활용 가능
임대인이 이를 거절한다면, 계약 전 신뢰성 판단 기준으로 삼을 수 있습니다.
방법 ③ HUG 전세보증보험 심사로 간접 확인
전세보증보험을 가입할 때 HUG나 SGI 심사 과정에서 임대인 체납 및 압류 관련 정보가 문제가 되면 가입이 제한되기도 합니다.
임차인이 직접 체납 여부를 조회하지 못하더라도, 보증보험 가입 여부가 ‘리스크 판단 지표’ 역할을 할 수 있습니다.
- 보증보험 가입이 거부된다면?
- 임대인 재무 위험 또는 부동산 권리문제 가능성이 높습니다.
- 계약을 다시 검토하거나, 추가 보완을 요구하는 것이 안전합니다.
방법 ④ 임대인 신용도 및 부동산 권리검증 서비스 활용
금융기관이나 보증보험사에서 제공하는 임대인 신용 위험 분석 서비스를 활용하면, 직접 체납 정보를 확인하지 않더라도 압류·채권·소송 등 주요 위험 여부를 간접적으로 파악할 수 있습니다.
- 활용 가능 지표
- 임대인의 채무 현황
- 지속적인 압류 이력
- 부동산 추가 담보 설정 여부
안전한 계약을 위한 체크리스트
- 등기부등본 ‘압류·가압류’ 여부 확인
- 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 요청
- 전세보증보험 가입 가능 여부 검토
- 지나친 담보 설정·근저당 비율 확인
- 확정일자, 전입신고, 보증보험 가입 순서 준수
- 임대인 신용·권리 리스크 분석 서비스 활용
세금체납 확인은 보증금을 지키기 위한 ‘보험’과 같습니다.
임대인의 세금체납 여부는 세입자가 직접 조회할 수는 없지만, 압류 여부 확인·완납증명서 요청·보증보험 가입 가능 여부 등 간접적인 방법을 통해 충분히 리스크를 판단할 수 있습니다.
특히 전세 사기 피해가 반복적으로 발생하는 상황에서, 임대인의 재정 상태를 확인하는 절차는 단순한 선택이 아니라 ‘보증금 보호의 핵심 단계’입니다. 계약 전 단 몇 단계만 점검하더라도 위험 가능성을 크게 줄일 수 있으니, 위 내용을 참고해 안전한 임대차 계약을 준비하시기 바랍니다.
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